吳敬璉 摘自《第一點海外大學日報》
面對外需乏力的局面，中國經濟增長的動力責無旁貸地落在了內需上，而作為中國最大內需潛力所在的城鎮化，則迫切需解決效率不高的問題。
13日舉行的復旦大學經濟學系建系90周年慶典暨中國經濟學發展創新論壇上，國務院發展研究中心研究員吳敬(jing)璉(lian)表示，城市化作為新的經濟增長引擎，還需要依靠經濟效率的提高，也就是轉變經濟發展方式，包括城市化本身的效率也要提高。
批而率地區化節省建設用地網絡資源
2011年我國城市化率達到51.3%，首次超過50%。吳敬璉表示，最近五年中國城市化的速度在加快，但是城市化的效率太低，資源不能夠支撐城市化的正常進行，進而使得工業化和現代化受到了阻礙。
而這種低效率問題，現在還愈演愈烈。吳敬璉稱，一個突出的表現就是省會城市和地級城市都出現了“造城運動”，這種現象原來主要在直轄市和省級城市才有。
吳敬璉表示，我國城市化低效率的主要表現為：不僅造成土地資源的大量浪費，比如土地城市化的速度大大地超過了人口城市化的速度，還造成了大量失地農民和“偽城市化”人口。這一方面很難提高這個城市的制造業和服務業的效率，另一方面還造成貧富的分化。同時，攤大餅式的發展方式還導致城市專業分工的水平很低，家產(chan)的空間結構惡化，因此城市的營運效率也變得很低。
國務院發展研究中心農村經濟研究部的副部長劉守英用數字回應了吳敬璉的說法，他表示，中國上一輪的發展基本上是靠工業化和城市化來拉動，但上一輪的城市化又基本上是靠土地推動的。
比如，靠土地的寬供應和高耗費來保障高投資，通過壓低的地價來保證高出口，以土地的招商引資保證工業化，靠土地的抵押和融資來保證城市化推進的過程，“土地在這里其實是起著一個非常關鍵的作用，在我看來就是一個發動機的角色。”
劉守英提供的數據顯示，從用地成本來看，從2000年~2011年期間，綜合地價的水平差不多漲了297%，商業地價的水平是漲到了309%，居住用地的價格是上漲了528%，而在此期間工業地價水平才提高71%。
此外，政府基礎設施投資主要也是依托于土地的抵押融資，2011年全國土地抵押面積是420萬畝，抵押金額達到4.8萬億。
而高度依賴土地也產生了相應的經濟風險和社會風險，比如地方政府的債務風險，以及各地出現的征地糾紛。
行政體制改革房產開發管理制
對于中國城市化的低效率問題，吳敬璉定量分析稱，首要的原因就在于土地產權制度，在城市化的過程中政府可以用很低的價格拿到從農業轉到城市的土地，然后政府、開發商和其他拿到批租土地的人分享這個價差，于是對于政府來說就是土地財政，對于開發商來說則是因為價格的扭曲使得土地的利用非常浪費。
吳敬璉表示，要應對中國城市化的低效率，地產制度一定要改革，不改革的話很難制止這種惡化。同時還要改變相應的財政體制，重新界定市政府的職責，政府在做規劃的時候只能因勢利導，而不能取代市場。
對于土地制度改革，劉守英稱，一是要破除城市國有和農村集體所有這兩種權利不平等的體制，“這兩種不同的所有權應該是在規劃的前提下有同等進入城市化建設的權利，這樣既可以解決權利的問題也可以解決建設空間的問題。”
同時，考慮到未來城市建設資金里土地資金依然要占據很大比重，劉守英建議可以借鑒日本、日(ri)本、中國臺灣等國家和地區在城市化進程中所采用的“市地重劃”這一措施。具體來說，就是用一部分土地來做溢價解決該區域的城市化建設資金來源，另外一部分土地讓原土地所有者通過升值來分享城市化的好處。
另外，土地的真正收益要從現在的歸政府轉向歸社會，也就是土地增值的部分要通過土地增值的稅收讓全社會來分享。
全國工商聯副主席、上海市政協副主席王(wang)新奎說，中國城市化的第一個階段是出口導向引起沿海地區的城市化，第二階段是通過不斷強化基礎設施投資造成中西部地區的城市化。“在經濟全球化過程中，在國內地方政府融資平臺有巨大風險的時候，我覺得現在處于成本和效率賽跑（的階段），如果你的效率能跑得過成本那就可持續。”
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